La donation d'un bien immobilier est une pratique courante en France. Lorsqu’elle est consentie à un héritier, ce don est considéré par la loi comme une avance sur succession. Ainsi, au décès du donateur, l’héritier qui en a bénéficié « rapporte » le bien donné dans la succession. Objectif : déterminer la quote-part à laquelle chacun des héritiers aura droit (ce que l’on appelle la « réserve héréditaire »).

Le montant pris en compte dans le calcul de cette quote-part correspond à la valeur du bien donné au jour du décès et non à celle au jour de la donation.
Pour éviter de rapporter le bien pour sa valeur au jour du décès, vous pouvez consentir une donation partage entre vos héritiers, et non une donation simple. Dans ce cas, la valeur des biens transmis est définitivement fixée le jour de la réalisation de la donation partage.

Vous pouvez donner un bien immobilier en pleine-propriété ou en nue-propriété.
En pleine-propriété, la personne à qui vous donnez le bien concerné (le donataire) peut (sauf clauses contraires de la donation) en disposer librement et notamment le vendre.
En nue-propriété, vous vous réservez la jouissance du bien (l’usufruit) toute votre vie. Vous disposez notamment du droit d’occupation ou de celui de percevoir des loyers.

Dans tous les cas, chaque parent et chaque enfant bénéficie d’un abattement de 159 325 € sur la quote-part donnée.
Deux parents peuvent donc donner à un enfant un bien d’une valeur de 318 650 € en franchise d’impôt.
Au-delà de cette somme, des droits de mutation à titre gratuit sont dus selon un barème progressif.
Lorsque la nue-propriété d’un bien est donnée, les droits dus au-delà des abattements sont calculés en fonction de l'âge du donateur.

Si vous effectuez une donation en nue-propriété, les droits sont réduits de :
- 35 % si vous avez moins de 70 ans,
- 10 % si vous avez plus de 70 ans et moins de 80 ans.

Si vous consentez une donation en pleine-propriété ou en usufruit, la réduction de droits est de :
- 50 % si vous avez moins de 70 ans,
- 30 % si vous avez plus de 70 ans et moins de 80 ans.

L’âge du donateur s’apprécie à la date de l’acte notarié de la donation.

A noter : la donation d'un bien immobilier se passe obligatoirement devant un notaire. Aux droits de mutation à titre gratuit précédemment évoqués s'ajoutent donc obligatoirement :
- les frais d'actes notariés (émoluments du notaire assis sur la valeur des biens donnés),
- le paiement de taxes perçues par le notaire au profit de l'Etat (taxe de publicité foncière équivalente à 0,715 % et 0,10 % pour le salaire du conservateur des hypothèques, tous 2 assis sur la valeur des biens donnés).