L'actu décryptée
09/04/2010
La SCI familiale, un outil de choix pour transmettre un bien immobilier
La société civile immobilière (SCI) connaît aujourd’hui un grand engouement de la part des particuliers. La SCI permet d’éviter les aléas de l'indivision et de bénéficier d’un cadre fiscal plus favorable.
Explications.
Une transmission simplifiée
Créer une SCI est un moyen intéressant de préparer votre succession de votre vivant et notamment la transmission de tout ou partie de votre patrimoine immobilier.
La SCI vous permet d’associer vos héritiers de votre vivant à la transmission de votre patrimoine et de répartir plus simplement votre patrimoine entre eux. En effet, le capital d’une SCI est constitué de parts sociales que chaque associé détient en fonction de son apport. Ce fractionnement en parts vous permet de transmettre votre bien progressivement à vos héritiers grâce à des donations successives. Or, il est bien sûr plus facile de répartir des parts de société qu’un patrimoine indivisible !
Un outil d’optimisation fiscale
Transmettre un capital via une SCI constitue une opération d’optimisation fiscale intéressante. La raison en est simple : la valeur des parts sociales transmises tient compte du passif de la société, autrement dit de son endettement.
En pratique, cela signifie que la valeur nette des parts sur laquelle sera calculée le montant des droits de mutation sera diminué du montant de l’emprunt qui a permis leur acquisition. Résultat : la transmission est réalisée dans des conditions fiscales plus avantageuses que dans le cas d’une transmission en direct.
Par ailleurs, la valeur des parts sociales transmises subit une décote de 10 % par rapport à la valeur du bien immobilier. Cette décote entraîne ainsi une diminution de votre base imposable.
Une gestion plus souple du capital transmis
La création d’une SCI familiale permet d’associer vos futurs héritiers à la gestion du bien tout en continuant à en être le gérant. Vos héritiers deviennent propriétaires du bien à hauteur des parts que vous leur avez transmis mais vous conservez la maîtrise du bien transmis ou en cours de transmission. De plus, vous pouvez continuer à en percevoir d’éventuels revenus locatifs. Il suffit pour cela d’effectuer un démembrement de propriété. Cette opération permet de distinguer propriété et perception des revenus.
| Pour réussir la création d’une SCI familiale, n’hésitez pas à prendre contact avec votre notaire. |
De plus, vos héritiers peuvent sortir d’une SCI plus simplement que d’une indivision. Ils peuvent quitter la société et céder leurs parts sociales à leurs co-associés ou même à des tiers. Contrairement au régime de l’indivision, ils ne peuvent dissoudre la société que dans des conditions très particulières. Ils peuvent également prendre des décisions plus facilement concernant le patrimoine transmis grâce à un vote le plus souvent à la majorité et non à l’unanimité comme en indivision.