Préparez votre budget

Il n’est pas nécessaire de disposer d’un gros apport pour réaliser un investissement locatif. Au contraire, acheter à crédit permet bien souvent d’optimiser l’avantage fiscal dont vous bénéficierez, les loyers perçus remboursant une partie (ou la totalité) des échéances du prêt.

Pour cela, vous devez déterminer l’effort d’épargne mensuel que vous êtes prêt à consacrer à votre investissement locatif (en conservant une marge de sécurité). Cela vous permettra de déterminer la somme que vous pourrez emprunter, et par conséquent, le type de bien que vous pourrez acquérir.

Finaliser le financement
Afin d’assumer l’ensemble des dépenses d’investissement, le plan de financement doit bien souvent intégrer un ou plusieurs prêt(s).

• Un prêt épargne logement

Obtenu au terme d’une phase d’épargne sur un Plan Epargne Logement (PEL) ou un Compte Epargne Logement (CEL), il vous permet de bénéficier d’un taux préférentiel.
Le montant du prêt épargne logement dépend :
- de la durée d’épargne, qui doit être supérieure à 18 mois pour un CEL et à 4 ans pour un PEL,
- du montant des versements effectués pendant la phase d’épargne et des intérêts perçus.
Dans le cas du CEL et du PEL, le montant maximal du prêt est plafonné respectivement à 23 000 € et 92 000 €.

• Un prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe bénéficie d’un taux d’intérêt fixé dans le contrat de prêt, appliqué dès la 1^ère échéance et pour toute la durée de remboursement. Son avantage : un budget  sécurisé et prévisible.

• Un prêt à taux variable

Si son taux est généralement inférieur à celui des prêts à taux fixe au moment de la demande de prêt, le taux variable peut varier à la hausse comme à la baisse selon les modalités prévues dans le contrat et selon l’indice de référence (qui varie lui-même en fonction de l’évolution des marchés monétaires). Pour allier attractivité du taux et sécurité, le prêt « capé » voit sa marge de variation limitée : il ne pourra pas dépasser certains caps prévus contractuellement.

• Un prêt in fine

Spécifiquement conçu pour les investisseurs dont l’un des objectifs est de réduire leur fiscalité (en particulier les plus fortement imposés), il associe généralement un crédit à un produit d’épargne (le plus souvent une assurance vie). Pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. À la dernière échéance, vous remboursez le capital grâce à l’épargne constituée en parallèle.
Son atout majeur : des mensualités constantes représentant des intérêts majorés déductibles de votre revenu foncier (sous certaines conditions et selon la situation individuelle de chaque client).