Etape 1. Acheter le terrain
L’achat suit les mêmes étapes que pour l’achat d’un logement ancien : recherche, signature du compromis et de la vente, règlement.
Ne signez rien avant d’être sûr que le terrain est constructible et peut être viabilisé (assainissement, connexion au gaz, etc.). Si le vendeur vous presse pour signer un avant-contrat, il est important d’insérer des conditions suspensives à ce titre (étude de sol, permis de construire, etc.).
2 possibilités principales s’offrent à vous dans le choix du terrain.
- La parcelle en lotissement vous garantit que le terrain est en zone constructible et viabilisé. En contrepartie, vous devez respecter un cahier des charges et un règlement de copropriété.
- Le terrain en zone diffuse vous garantit une marge de manœuvre plus grande mais vous impose de réaliser certaines démarches (étude de raccordement aux réseaux de gaz et autres, réalisation d’une étude du sol et du sous-sol, etc.).
- Choisir le constructeur et la maison
Le choix du concepteur et du bâtisseur est une étape fondamentale.
- Si vous recherchez un projet personnalisé, faites appel à un architecte. Plus cher, ce choix vous garantira une maison unique. Un architecte peut aussi assurer la maîtrise d’œuvre.
- Si vous cherchez la sécurité et la simplicité, adressez-vous à un constructeur de maisons individuelles et choisissez le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) avec plan. À savoir : le recours à un architecte est obligatoire pour toutes les constructions supérieures à 170 m2.
Etape 2. Obtenir le permis de construire
- Une obtention conditionnée
Votre projet doit respecter des règles d'urbanisme, notamment le plan local d'urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols (POS) qui fixent les règles de construction dans la commune.
Une fois l’autorisation obtenue, vos futurs voisins seront informés du projet. Ils auront alors 2 mois pour contester le cas échéant votre projet devant le tribunal administratif.
En cas de refus d’obtention, vous pouvez intenter un recours auprès de l’autorité émettrice (votre mairie le plus souvent) dans les 2 mois suivant le refus. En cas d’échec de cette tentative amiable, vous pouvez enfin solliciter l’annulation du refus auprès du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain. Si vous obtenez gain de cause, vos travaux pourront débuter après l’envoi à la mairie d’une déclaration d'ouverture de chantier.
Etape 3. Les modalités de paiement
- À la signature
- Si le constructeur bénéficie d’une garantie de remboursement d’un établissement financier, il peut demander jusqu’à 5 % à la signature du contrat, et 5 % de plus au maximum lors de l’obtention du permis de construire.
- Si le constructeur ne bénéficie pas d’une garantie de remboursement, il ne peut vous demander que 3 % du prix maximum à la signature du contrat.
- Une fois le chantier ouvert
Le règlement est échelonné en fonction de l’état d’avancement des travaux : 15 % du prix total à l’ouverture du chantier (y compris les sommes déjà versées à la signature), 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, etc.
Etape 4. L’achèvement des travaux, point de départ des garanties
Une fois les travaux achevés, les garanties légales prennent effet. Vous êtes alors protégé en cas de malfaçon ou de vice, caché ou apparent. Faites donc un état des lieux précis et complet de votre maison achevée en compagnie du constructeur et établissez un procès-verbal.
Les garanties diffèrent selon la nature des travaux.
- Dès la fin des travaux et pendant 1 an, la garantie de parfait achèvement vous permet d'obtenir réparation des défauts mentionnés le jour de la réception des travaux ou survenus dans l'année suivant cette date et qui ont été signalés par écrit.
- Pendant 2 ans, la garantie de bon fonctionnement couvre les problèmes affectant les équipements dissociables de votre logement (chaudière, portes, fenêtres, etc.). Pendant 10 ans, vous êtes couvert par la garantie décennale pour tous les dommages affectant la construction, pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Certains constructeurs vous diront qu’il n’est pas nécessaire de souscrire de police d’assurance dommages-ouvrage pour la construction de maison individuelle et que leur assurance suffit. Insistez pour que cette assurance soit souscrite. Outre la garantie qu’elle vous apporte (paiement sans avoir à prouver la faute de tels ou tels intervenants), il est plus facile de revendre une maison construite il y a moins de 10 ans quand cette police a été souscrite.