Depuis plusieurs années, la législation impose un nombre croissant de diagnostics à fournir en cas de vente d’un bien immobilier.

Plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb, valable 1 an, concerne les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur les parties communes ainsi que sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement.
Si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Amiante

L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sa durée de validité n'est pas limitée dans le temps.

Termites

L'état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de 6 mois et il doit être valide tant au moment de la promesse de vente que de la vente.
Il convient donc de se renseigner à la mairie pour savoir si la zone où se situe votre bien à vendre est concernée ou non.
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.
Dans la plupart des cas, le syndic aura fait procéder à un état parasitaire sur les parties communes de l’immeuble. Si cela n’était pas le cas, il serait préférable de demander à l’expert chargé du diagnostic de passer dans les caves de l’immeuble.

Gaz naturel

Le diagnostic doit comprendre l'état de l'installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de 15 ans.
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité de ce document est fixée à 3 ans.
Ce diagnostic peut aboutir à un résultat « danger immédiat grave ». Dans ce cas, le diagnostiqueur doit en référer au distributeur de gaz et l'approvisionnement pourra alors être suspendu, ce qui obligera le vendeur à réaliser les travaux de mise en état.

Risques naturels et technologiques

Ce diagnostic analyse l'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret. Il doit dater de moins de 6 mois.

Performance énergétique

La réglementation prévoit l'établissement d'un Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2011, le DPE doit se présenter sous la forme de 2 « étiquettes ».

• Une étiquette Energie, classant le logement de « A » pour un bâtiment présentant une bonne performance énergétique, à « G » pour un logement énergivore et mal isolé.
• Une étiquette Climat, indiquant les émissions de Gaz à Effet de Serre exprimées en kgéq CO2 /m² an (kilo-équivalent-CO2 par an et par m² de surface du logement). Ce classement dépend à la fois de la dépense énergétique du logement et du mode de chauffage (et surtout du type d’énergie utilisée, renouvelable ou non).

A savoir : le DPE devrait encore évoluer vers plus d’exhaustivité, en intégrant encore davantage de critères d’évaluation. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Installation électrique
Le vendeur d'un local d'habitation doit remettre un diagnostic pour une l'installation électrique intérieure quand celle-ci date de plus de 15 ans. Dans les immeubles en copropriété, cet état ne porte que sur les parties privatives. Il est valable 3 ans.

L’état de l’installation d’assainissement collectif
Depuis le 1er janvier 2011, le vendeur doit également l’inclure dans le dossier de diagnostic technique. Valable pendant 3 ans, ce document est délivré par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) municipal.

Et si les diagnostics sont absents ou périmés ?
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites ou au gaz naturel, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque.
L'acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l'annulation de la vente et la restitution intégrale du prix soit une réduction du prix.

Si le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n'a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.
Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Enfin, il est conseillé de présenter ces diagnostics à l’acquéreur, non seulement lors de la signature de l’acte authentique de vente, mais également dès la promesse de vente, non seulement au titre de la garantie des vices cachés, mais également au titre de du délai de réflexion ou de rétractation. En effet, un diagnostic absent à la promesse de vente et qui se révèlerait « positif » à la vente (présence de plomb, amiante, termites, etc.) obligerait le notaire à faire courir de nouveau le délai de 7 jours ouverts à l’acheteur pour renoncer à son projet.