Etape 1. Acheter sur plan : les précautions à prendre
L’achat sur plan vous permet de choisir, parmi les logements proposés par un promoteur, celui qui vous convient.
- L’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
La VEFA consiste, pour un promoteur, à lancer un programme immobilier et à vendre sur plan les lots de copropriété avant même le début des travaux. Si vous optez pour cette solution, vous devenez propriétaire du sol dès la signature du contrat.
Lorsque l’on achète en VEFA, le risque principal est que le programme immobilier n’arrive jamais à terme. Vous êtes cependant protégé contre ce risque par la garantie de remboursement et / ou d’achèvement.
En cas de retard de livraison, des pénalités de retard pourront être infligées au promoteur, selon les éventuelles clauses du contrat.
- La garantie d’un organisme extérieur
Dans 90 % des cas, lors de la construction d’immeubles collectifs, le promoteur dispose de la garantie d’un établissement financier (banque ou société d’assurance) concernant le financement du projet.
Etape 2. Concrétiser votre achat
Le contrat préliminaire VEFA, ou contrat de réservation, est signé entre vous et le promoteur en échange d’un dépôt de garantie. Il indique notamment la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, les clauses suspensives, etc. À la réception (en recommandé) du contrat, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 7 jours.
Son montant dépend de la date de livraison prévue du logement :
- moins d’un an après la signature, le montant doit être inférieur ou égal à 5 % du prix définitif prévu,
- entre 1 et 2 ans après la signature, il doit être inférieur à 2 % du prix définitif prévu,
- au-delà de 2 ans, aucun dépôt n'est exigé.
Vous signerez l’acte de vente définitif chez le notaire en présence du vendeur. Il contient notamment la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue, le prix, le délai de livraison, etc.
- Les modalités de paiement en VEFA
Lors de l’achat d’un logement achevé, le prix total doit être réglé à la signature devant notaire. Dans le cas des ventes VEFA, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux (35 % du prix lorsque les fondations sont achevées, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % lorsque les travaux sont achevés).
Etape 3. Les garanties après livraison
Votre logement doit être en tous points conformes à la description du contrat de vente et aux mentions portées sur les documents publicitaires. Si vous constatez des anomalies, vous pouvez demander des dommages-intérêts pendant les 30 ans suivant la fin des travaux.
Si vous constatez des défauts ou des malfaçons à la livraison, vous pouvez demander réparation de ces vices apparents dans le mois suivant votre entrée dans les lieux.
Si vous connaissez un professionnel du bâtiment (architecte, etc.) qui peut vous assister lors de la livraison, il sera plus à même de déceler d’éventuels défauts qu’un œil profane en la matière.
Le constructeur est également tenu par la garantie de parfait achèvement. Cette dernière couvre tous les défauts et malfaçons que vous mentionnez sur le procès-verbal de réception des travaux ou apparus dans l'année qui suit.
- La garantie d'isolation phonique
La loi vous fait bénéficier d'une garantie d'isolation phonique que vous pouvez exercer pendant 1 an à compter de votre entrée dans les lieux. Après constat des manquements, les travaux seront exécutés, à la charge du constructeur.
Les équipements de votre logement (cuisine intégrée, etc.) font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement. En cas de problème, vous disposez donc de 2 ans pour agir.
Les défauts du gros œuvre rendant le logement impropre à son usage ou compromettant sa solidité sont couverts par une garantie décennale.
Cette garantie est couverte par des assurances constructions et notamment par une assurance Dommages-Ouvrages. Il est important de vérifier que le promoteur a bien souscrit cette police d’assurance et qu’il en a payé les primes.
Cette assurance vous permet d’obtenir réparation du préjudice subi sans avoir à prouver la faute de tels ou tels intervenants à la construction.