Les Actu décryptées disponibles sur Mon patrimoine immobilier

Immobilier : les notaires confirment la reprise

Wed, 28 Jul 2010 00:00:00 GMT

En cette fin de premier semestre 2010, les Notaires de France, constatent, grâce aux indices calculés en partenariat avec l'INSEE que "le marché immobilier résidentiel ancien a retrouvé une activité d'avant la crise même si les volumes ne sont pas encore ceux des meilleures années".

Deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché immobilier. Le premier est de nature conjoncturelle : les taux d'intérêt historiquement bas ; le second est de nature structurelle : le manque de logements en France par rapport à la demande, un constat très net dans plusieurs grandes villes ou régions, dont Paris et l'Ile-de-France.

Les notaires estiment que les prix devraient continuer de croître, certainement deux fois plus vite à Paris qu'en province où les marchés sont moins homogènes, et le volume de transactions devrait être nettement supérieur aux 600 000 ventes estimées au printemps pour cette année.

Immobilier : la demande de logements neufs se redresse en juillet

Mon, 26 Jul 2010 00:00:00 GMT

En juillet 2010, la demande de logements neufs à acheter se redresse, selon une enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière réalisée par l'Insee auprès des promoteurs. En revanche, le mouvement est inverse en ce qui concerne la demande de logements destinés à la location. L'enquête précise également que les entrepreneurs continuent de prévoir une hausse des mises en chantier pour les logements. Ils indiquent que les prix moyens des logements neufs mis en vente augmentent. Enfin, l'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf se situe à un niveau moyen, mais s'améliore par rapport au trimestre précédent. En revanche, les perspectives d'évolution de moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs devraient continuer de se dégrader, précise l'Insee.

L’achat en viager, un mode d’investissement avantageux

Wed, 21 Jul 2010 00:00:00 GMT

Encore peu répandu, l’achat en viager permet de réaliser un investissement avantageux tout en permettant parfois à une personne âgée de continuer à vivre dans son logement en toute autonomie financière. Explications.

L’achat en viager, comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier « en viager » à un particulier, vous ne réglez pas la totalité du prix en une seule fois. Vous versez le montant de l’acquisition au vendeur en 2 étapes.
1. Vous versez à la signature une somme représentant une partie de la valeur du bien : le « bouquet ».
2. Vous versez par la suite régulièrement au vendeur, et ce, jusqu’à son décès, une certaine somme appelée « rente viagère ».

Le viager peut prendre plusieurs formes et être dit :
- soit libre : vous pouvez y entrer immédiatement (ou le mettre en location),
- soit occupé : le vendeur continue à vivre dans le logement vendu ou de le louer.

L’avantage du viager est de permettre d’acheter un bien sans souscrire de prêt, et avec une somme initiale relativement modeste. Cette formule peut être utilisée avec profit pour effectuer un investissement immobilier, essentiellement dans le cas d’un viager libre : les loyers du bien compensant tout ou partie de la rente versée.

Question de vocabulaire…
Dans le cadre d’une opération immobilière en viager, le vendeur est appelé « crédirentier » (il perçoit la rente), et l’acheteur « débirentier » (il verse la rente).

Comment le bouquet et la rente sont-ils calculés ?

Le montant du bouquet versé au vendeur est mentionné dans l'acte de vente. Plus ce montant est élevé, plus la rente sera ensuite réduite et inversement. Toutefois, une vente en viager peut être réalisée sans bouquet.

Le prix du bien, évalué lors de la vente, sert de base de calcul de cette rente. Une fois le prix de vente fixé, après déduction du bouquet, le solde est converti en rente, selon :
- le nombre de bénéficiaires (généralement une personne, voire un couple),
- l’espérance de vie des bénéficiaires (évaluée en fonction de statistiques).

Concrètement, il s’agit de fixer le bouquet et la rente de telle sorte que si le bénéficiaire décède à l’âge « statistiquement prévu », l’acheteur aura réglé le prix évalué. Ainsi, la rente sera d’autant plus faible que l’espérance de vie du vendeur sera longue.

Mais il ne s’agit que de statistiques : le prix d’achat au final dépend de la durée de vie du ou des vendeur(s). Ainsi, selon les cas, vous pouvez payer un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien.

A savoir : la loi fixe une limite aux « bonnes affaires ». Si le vendeur décède de maladie dans les 20 jours suivant la vente, ses héritiers peuvent demander l'annulation de l'acte. Une mort accidentelle, en revanche, ne remet pas en cause la vente.

Que se passe-t-il en cas de décès avant le vendeur ?
Dans ce cas, vos héritiers continueront de payer la rente viagère. S’ils ne le font pas, la vente est alors résiliée. Vos héritiers peuvent aussi proposer le rachat de la rente, par le versement d’une somme en capital, pour disposer ainsi immédiatement du bien. Pour ce faire, le contrat doit toutefois avoir prévu cette clause.

Crédits immobiliers : 3,45 % en moyenne au 2e trimestre 2010

Wed, 21 Jul 2010 00:00:00 GMT

Au 2e trimestre 2010, les taux des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 3,45 % (hors assurance et coût des sûretés). Ce taux moyen qui a continué à descendre durant tout le trimestre s'est établi à 3,42 % en juin. "Les taux des prêts sont donc pratiquement redescendus à leur niveau le plus bas qui était de 3,36 % au 4e trimestre 2005", indique l'Observatoire Crédit Logement / CSA dans sa dernière note de conjoncture.

IRL : +0,57 % au 2e trimestre 2010

Thu, 15 Jul 2010 00:00:00 GMT

L'indice de référence des loyers (IRL) s'établit à 118,26 au 2e trimestre 2010, soit une hausse de 0,57 % sur douze mois. L'IRL sert de référence pour la révision des loyers d'habitation.

Nouvelle réforme en vue pour les aides à l'accession à la propriété

Thu, 15 Jul 2010 00:00:00 GMT

Le gouvernement devrait présenter prochainement une réforme des aides à l'accession à la propriété qui serait applicable dès 2011. Selon les propos de Christine Lagarde mardi sur Radio Classique, le premier objectif visé est "de transformer le paquet d'aides au logement en un régime simple, utilisable par la majorité de nos concitoyens, pour accéder à la propriété". Le second est d'avoir "un prêt à taux zéro qui soit verdi, qui encourage l'investissement dans la pierre en basse consommation, (...) et qu'on fusionne l'ensemble des autres aides à l'intérieur de ce prêt à taux zéro rénové".

L'indice des loyers commerciaux baisse de 1,33 % au 1er trimestre 2010

Mon, 12 Jul 2010 00:00:00 GMT

Au 1er trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux, calculé par l'INSEE, s'établit à 101,36, soit une baisse de 1,33 % sur un an.

L'indice du coût de la construction (ICC), quant à lui, s'établit à 1 508 au 1er trimestre, soit une hausse de 0,33 %, après une baisse de 1,05 % au 4e trimestre 2009.

Meilleurtaux.com : certaines banques ont remonté leur taux en juillet

Fri, 09 Jul 2010 00:00:00 GMT

En juillet, 64 % des banques partenaires de Meilleurtaux.com ont baissé leurs taux de crédit immobilier de 0,10 % en moyenne. Le courtier indique toutefois que 16 % d'entre elles ont remonté leur taux, contre seulement 3 % en juin. Les meilleurs taux fixes (hors assurance) s'établissent respectivement pour 15, 20, 25 et 30 ans à 3,30 %, 3,50 %, 3,60 % et 4,05 %.

Meilleurtaux précise que le niveau actuellement très faible des taux de long terme des emprunts d'Etat utilisés comme référence par les banques - l'OAT dix ans est ainsi redescendue le 5 juillet dernier en dessous du seuil historique des 3 % - devrait contribuer à maintenir les taux à un niveau bas encore quelques mois.

Coup de rabot sur les niches fiscales liées au logement et à l'écologie

Fri, 09 Jul 2010 00:00:00 GMT

Jean-Louis Borloo, ministre en charge du logement, a présenté à Bercy un plan présentant près de 2 milliards d'économies en taillant dans les niches fiscales liées au logement et à l'écologie, selon "Les Echos" de ce matin.

A titre d'exemple, il propose de réduire d'au moins de moitié la réduction d'impôt de 50 % dont bénéficient les particuliers qui installent des panneaux photovoltaïques sur leur maison et de réserver cet avantage aux logements anciens.

Par ailleurs, les crédits d'impôt en faveur du développement durable seraient diminués notamment en réduisant la liste des dépenses éligibles et les taux. Jean-Louis Borloo souhaite également "verdir" certains avantages fiscaux, notamment le taux réduit de la TVA, en le réservant uniquement aux travaux écologiques.

Enfin, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt serait supprimé à partir du 1er janvier prochain ainsi que le dispositif du Pass-Foncier et le prêt à taux zéro concernerait uniquement les primo-accédants mais serait renforcé.

Moins d'un francilien sur trois peut acquérir un bien immobilier correspondant à ses besoins

Wed, 07 Jul 2010 00:00:00 GMT

Moins d'un ménage francilien sur trois (32,42 %) peut acquérir un bien immobilier qui lui convient dans la capitale. Pour les locataires actuels, cette part descend même à 15,80 %.

Tel est le principal constat d'un nouveau baromètre calculé par le Crédit Foncier et l'Université Paris-Dauphine, baptisé CapAcIm, chargé de mesurer le pouvoir d'achat immobilier des ménages. La capacité à acheter un logement à Paris est également très différente selon la structure familiale des ménages : si 59,44 % des couples sans enfant et 38,24 % des célibataires sont en mesure d’acquérir un logement en fonction de leurs besoins, seuls 18,77 % des ménages franciliens de type "monoparental" et 20 % de type "couple avec enfants" sont éligibles à l'achat d'un bien correspondant à leur besoin. Aujourd'hui appliqué à la région Paris-Ile-de-France, cet indicateur, qui sera actualisé tous les trimestres, sera élargi à la France entière dès le mois de novembre.

Les prix de l'immobilier s'envolent à nouveau en France

Wed, 07 Jul 2010 00:00:00 GMT

Les prix ont continué de monter dans l'immobilier ancien au 1er semestre 2010, selon les chiffres du réseau d'agences Century 21 : +4,89 % dans l'ancien au niveau national sur le semestre et +8,48 % sur un an.

Pour Paris, la hausse sur les douze derniers mois atteint même 15 %. Elle est de 15,6 % en région Poitou-Charentes et de 11 % en région PACA. "Des signes indiquent que si le marché de l'ancien tend à fermer la parenthèse de la crise immobilière, il ne retrouvera en aucun cas la frénésie des huit années qui l'ont précédée", estime cependant Laurent Vimo, président du réseau Century 21.

À l'exception de Paris, il existe dans beaucoup de villes de province une tolérance limitée à la hausse des prix guidée par le niveau de solvabilité des ménages. En effet, actuellement, ces derniers peuvent acheter uniquement si les prix sont bas et si les taux d'intérêt ne remontent pas. Pour Century 21, la hausse des prix au second semestre devrait donc être plus modérée et le réseau n'exclut pas une nouvelle baisse des prix dans certaines villes.

Crédit immobilier : les taux se maintiennent au plus bas

Fri, 02 Jul 2010 00:00:00 GMT

En juin, les taux des crédits immobiliers du secteur concurrentiel ont encore opéré un léger recul et se sont établis en moyenne à 3,38 %, contre 3,40 % en mai et 3,48 en avril. 97,1 % de la production de prêts a été réalisée à un taux inférieur à 4 %.

La durée des prêts s'établit à 209 mois en moyenne, en recul de 3 mois depuis décembre 2009.

Les prêts de moins de 20 ans représentent 47,9 % de la production, contre 39,2 % en 2008. À l'inverse, la proportion des prêts compris entre 20 et 30 ans baisse de quasiment 7 points, à 51,2 %.

Immobilier : le parcours du combattant des primo-accédants

Thu, 01 Jul 2010 00:00:00 GMT

Les primo-accédants représentent aujourd'hui près de 30 % des Français propriétaires de leur résidence principale.

Leur nombre s'est accru d'un tiers sur la période 2000-2007. Pour autant, la dernière étude de l'Observatoire de l'immobilier du Cetelem souligne le parcours du combattant ressenti lors du premier achat. Pour 38 % des personnes interrogées, les démarches pour devenir propriétaire ont paru assez ou très complexes.

Cette proportion passe à 50 % chez les primo-accédants de moins de 5 ans. Les difficultés rencontrées sont bien évidemment à géométrie variable mais deux points forts sont soulevés : la rencontre avec les professionnels de l'immobilier jugée peu satisfaisante dans 52 % des cas (manque de confiance, perte de temps pour des visites de logements qui ne correspondaient pas aux critères de recherche, ne pas être pris au sérieux, etc.) et le volet financier mal maîtrisé (mauvaise évaluation de l'apport personnel, sous-estimation de divers frais et des impôts, ou au contraire surestimation des aides financières).

Publication d'une étude sur l'attractivité résidentielle des 100 plus grandes agglomération françaises

Thu, 01 Jul 2010 00:00:00 GMT

Toulouse, Montpellier, Perpignan, Nice, Bayonne et Ajaccio font partie des "agglomérations gagnantes" sur le plan de l'attractivité résidentielle.

Le Crédit Foncier et l'Université Paris-Dauphine viennent de publier une étude sur cette question, réalisée sur la base des soldes migratoires des 100 plus grandes agglomérations françaises associés à près de 200 caractéristiques urbaines (localisation, repères démographiques, densité de commerces, etc.).

L'étude confirme l'attirance des ménages pour les villes du sud, tout en montrant le succès des villes de l'ouest de la France, ainsi que des villes de taille moyenne. Selon leurs auteurs, cette étude ouvre notamment "une piste d'étude sur les liens entre l'attractivité résidentielle et l'évolution des prix de l’immobilier sur les marchés locaux".

Elle est aussi censée "interpeller les élus et leur permettre de mieux cerner les leviers d'une politique d'aménagement et de logement qui soit attractive et réponde aux réels besoins de la population".

L'agent immobilier reste le partenaire privilégié et plébiscité pour les transactions immobilières

Wed, 23 Jun 2010 00:00:00 GMT

"Contrairement aux idées reçues, les agences immobilières continuent de susciter une nette adhésion des Français" et "les professionnels de l'immobilier restent les interlocuteurs privilégiés pour toutes les questions immobilières", constate la société Guy Hoquet, 3e réseau de franchises immobilières, sur la base d'une étude menée le mois dernier par l'Ifop.

65 % des personnes interrogées font appel à au moins une agence pour réaliser une estimation. Les agents immobiliers sont placés largement devant les autres moyens utilisés : les petites annonces (39 %), les notaires (38 %), les outils d'évaluation sur Internet (16 %). Enfin, 66 % déclarent avant tout faire confiance aux agences immobilières pour réaliser une opération immobilière, avec une préférence pour les réseaux d'agences nationaux (42 %), contre 24 % pour les agences indépendantes.

Comptes du logement 2009 : les dépenses consacrées au logement ont ralenti en 2009

Wed, 23 Jun 2010 00:00:00 GMT

Après une accélération en 2008, les dépenses courantes de logement financées par les ménages ont ralenti en 2009 : +2,9 %, après +4,7 % l'année précédente.

Pour le ministère du Développement durable, en charge aussi du logement, ce ralentissement trouve son origine en premier lieu dans la baisse substantielle des dépenses d'énergie et d'eau. Dans ce domaine, l'année 2008 avait été marquée par une forte hausse consécutive à la flambée des prix pétroliers. Le recul observé provient également des dépenses de loyers dont le rythme de progression s'amenuise pour la quatrième année consécutive.

En 2009, la dépense moyenne par logement s'est élevée à 9 500 euros par ménage. Cette moyenne varie bien évidemment selon le statut d'occupation : 11 000 euros pour les ménages propriétaires, 8 100 euros pour les locataires du secteur privé, 6 000 euros pour les locataires d'une HLM. L'énergie représente 18 % environ des dépenses de logement.

Meilleurtaux.com : les taux de crédit baissent encore en juin

Fri, 11 Jun 2010 00:00:00 GMT

Les taux de crédit immobilier restent à un niveau historiquement bas, selon Meilleurtaux.com. En juin, 76 % des banques partenaires ont baissé leur taux de crédit de 0,1 point en moyenne. Certaines proposent désormais un taux fixe de 3,29 % pour un crédit sur 15 ans, niveau jamais atteint depuis 2006. Le courtier en ligne précise que ces nouvelles baisses s'expliquent par le très bas niveau de l'OAT 10 ans, taux de long terme des emprunts d'Etat, utilisé comme référence par les banques pour déterminer les taux fixes. Meilleurtaux précise que les taux fixes de crédits immobiliers s'élèvent en moyenne à 3,35 %, 3,55 %, 3,65 % et 4,10 % respectivement pour 15, 20, 25 et 30 ans.

Résidence secondaire et revenus

Tue, 08 Jun 2010 00:00:00 GMT

7 590 euros : c'est le revenu mensuel moyen de l'acheteur d'une résidence secondaire ayant eu recours à un financement du Crédit Foncier en 2009, selon les statistiques du Crédit foncier. Ce chiffre est en baisse par rapport à 2008 où il était de 8 081 euros.

Immobilier : les vendeurs sont définitivement de retour sur le marché, selon Entreparticuliers.com

Mon, 07 Jun 2010 00:00:00 GMT

"En mai, traditionnellement mois phare pour l'immobilier, les prix ont encore augmenté", selon le dernier baromètre du site Entreparticuliers.com.
À l'échelon national, la hausse pour les appartements est de 0,8 % sur un mois et de 2,3 % sur trois mois. La hausse est la plus marquée dans l'Ouest (+1,7 % sur un mois et +3,9 % sur trois mois) et en Ile-de-France (+1 % et +3,4 %).

Un peu plus de 53 000 nouveaux biens ont été mis en vente au mois de mai sur le site. "Ce volume est près du double de celui enregistré en mai 2009, qui était anormalement faible, mais surtout marque une augmentation de 4 % par rapport à mai 2008, et 12 % par rapport à mai 2007, qui constituent des périodes de référence plus significatives", indique le président d'entreparticuliers.com qui corrige de ce fait sa prévision de hausse des prix en 2010 à 5 %, contre 3 % estimés en début d'année.

Enfin, le délai moyen de transaction, à 9,5 semaines, atteint son niveau d'avant crise (9,6 semaines en mai 2008) et le taux de négociation s'établit à 6,8 %.

Douze propositions remises au gouvernement pour le maintien des personnes âgées à domicile

Mon, 07 Jun 2010 00:00:00 GMT

Douze propositions concrètes "pour adapter l'habitat au vieillissement de la population" ont été remises la semaine dernière à Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement.

Aujourd'hui, près de 60 % des personnes âgées de plus de 80 ans vivent à leur domicile et souhaitent y demeurer le plus longtemps possible, ce qui nécessite d'adapter les logements aux besoins nouveaux, tant dans l'habitat neuf que dans l'ancien. Trois des propositions faites par Muriel Boulmier, auteure du rapport, concernent le financement des travaux. Elle demande ainsi un transfert possible aux descendants ou collatéraux du crédit d'impôt en faveur de l'équipement à domicile des personnes âgées ou handicapées, souhaite un aménageant du prêt viager hypothécaire pour le rendre plus attractif et préconise le développement d'une offre spécifique de micro-crédit qui permettrait une amélioration de l'accès au crédit pour les personnes de plus de 70 ans.

Crédits immobiliers : les taux sont toujours au plus bas

Wed, 02 Jun 2010 00:00:00 GMT

Les taux des crédits immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis en moyenne à 3,40 % en mai, contre 3,48 % en avril. C'est le plus bas niveau enregistré depuis le 4e trimestre 2005. "Par cette baisse, les établissements de crédit soutiennent un marché immobilier qui commence à se ressaisir, en dépit de la montée du chômage et d'un marché de la revente qui peine à redémarrer", indique l'Observatoire du financement des marchés résidentiels (Crédit Logement / CSA) dans sa dernière note de conjoncture. 95,5 % de la production de prêts a été réalisée à un taux inférieur à 4 %. La durée moyenne des prêts s'établit à 210 mois.

L'immobilier de luxe ne connaît pas la crise

Tue, 01 Jun 2010 00:00:00 GMT

Les ventes de résidences de luxe ont enregistré au 1er trimestre 2010 une hausse de 125 % en volume par rapport à 2009, selon Sotheby's International Reality qui dispose de plus de 40 agences en France spécialisées dans les propriétés de luxe. Le prix moyen de cession a augmenté de 61 % , à 994 500 euros.

Les prix de l'immobilier à Paris repartent à la hausse

Fri, 28 May 2010 00:00:00 GMT

Au 1er trimestre 2010, les prix de vente des logements anciens à Paris et en Ile-de-France ont augmenté de 1,4 % sur un an, selon des chiffres publiés hier par la Chambre des notaires. Les prix à Paris ont augmenté de 1,7 % sur 1 an à 6 430 euros/m2 et retrouvent leur niveau de début 2008. Seuls les 3 arrondissements les plus chers de Paris ont enregistré des baisses des prix :
-5,5 % pour le 6ème arrondissement (9 500 euros/m2),
-3,6 % pour le 7ème arrondissement (9 330 euros/m2) et
-0,1 % pour le 4ème arrondissement (9 160 euros/m2).
Le 19ème demeure l'arrondissement le moins cher de la capital (4 980 euros/m2), suivi du 20ème (5 310 euros/m2) et du 18ème (5 680 euros/m2). Dans ces 3 arrondissements, les prix ont augmenté de l'ordre de 4 % sur un an. En petite couronne, la hausse des prix des appartements anciens représente 1,1 % à 3 740 euros/m2 et ceux des maisons 0,7 % à 317 900 euros. En grande couronne, ces chiffres représentent respectivement 0,9 % à 2 830 euros/m2 et 0,1 % à 263 900 euros. Les Yvelines et l'Essonne ont enregistré les hausses les plus importantes, respectivement +1,2 % et +1,6 %, tandis que le Val d'Oise a enregistré une baisse de prix de 0,3 %.£

Le prix des logements anciens ont augmenté plus vite que les loyers et les revenus

Thu, 27 May 2010 00:00:00 GMT

De la fin des années 1990 jusqu'au début 2008, les prix des logements anciens ont augmenté plus vite que celui des prix à la consommation, des loyers et du revenu disponible par ménage, selon une enquête réalisée par Insee, variant de 7 % à 16,5 % selon les années. L'enquête précise que cette situation a engendré chez les accédants à la propriété des taux d'effort plus élevés et des durées d'emprunt plus longues, malgré un contexte de diminution des taux d'intérêt. Début 2006, les prix ont amorcé un ralentissement, puis ont baissé en 2008 mais sont repartis à la hausse fin 2009. Le nombre de transactions de logements anciens (environ 800 000 par an entre 2000 et 2007), a diminué brutalement ensuite. Il s'est stabilisé courant 2009 puis a recommencé à croître, s'établissant en fin d'année un peu en dessous de 600 000.

Stabilité des prix des forêts

Tue, 25 May 2010 00:00:00 GMT

Malgré la crise, les prix des forêts ont résisté.

Selon les chiffres parus vendredi par la Fédération nationale des Safer et Terres d'Europe-Scafr, l'indice 2008-2009 (hors pourtour méditerranéen) a augmenté de 0,9 % par rapport à 2007-2008. Avec une grande disparité, puisque les ventes se sont échelonnées entre 760 € et 7 720 € l'hectare. En moyenne, les parcelles de moins de 20 hectares se négocient à 5 500 € l'hectare, contre environ 4 500 € pour les parcelles plus grandes. En incluant le pourtour méditerranéen, l'évolution est toutefois négative (-1,9 %).
Toutefois, depuis 1996, les prix ont grimpé de 78 %.

En revanche, le nombre de transactions a fortement diminué : -8 % en volume, -21,3 % en surface et -27 % en valeur. "Les propriétaires ont préféré ne pas vendre plutôt que de baisser leur prix" explique le directeur de la société de conseil Terres d'Europe-Scafr. Sur les parcelles inférieures à 100 hectares, les particuliers restent prédominants sur le marché : ils représentent les deux tiers des propriétaires (dont 7 % d'agriculteurs).

Les régions les plus prisées des investisseurs sont l'Aquitaine, la Sologne, le Morvan ou encore la Lozère. Pour les parcelles plus petites, et donc moins chères, on retrouve le Massif central, les Alpes, la Côte d'Azur ou encore l'Alsace-Lorraine.
Quant aux investisseurs franciliens, ils privilégient la grande couronne parisienne, la Sologne, le Périgord et le Var.

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MeilleursAgents.com : l'immobilier à Paris s'envole

Wed, 19 May 2010 00:00:00 GMT

Les prix de l'immobilier à Paris ont augmenté de 2,1 % au mois d'avril pour atteindre 6 730 euros en moyenne, soit +12 % en un an, selon le baromètre mensuel de MeilleursAgents.com. Cette envolée des prix s'explique par le manque relatif de biens dans la capitale favorisant ainsi les vendeurs. Par ailleurs, les acheteurs disposent de taux d'intérêts exceptionnels qui augmentent leur pouvoir d'achat et l'environnement économique incertain encourage les investisseurs à se tourner vers la pierre valeur refuge, analyse l'étude.
MeilleursAgents.com estime que "l'augmentation rapide des prix, si elle se poursuivait dans les prochains mois, pourrait aboutir à la création d'une bulle spéculative" et rajoute que "sauf exception, il est d'ores et déjà déraisonnable d'acheter à Paris dans le but d'investir à court ou moyen terme". En Ile-de-France, les prix sont également orientés à la hausse mais dans une moindre mesure, soit +0,5 % en avril.

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Vers une remise à plat des aides à l'accession à la propriété

Wed, 19 May 2010 00:00:00 GMT

Fiscalité attractive de l'épargne logement, déductibilité des intérêts d'emprunt, Pass-Foncier, nouveau prêt à taux zéro, aide personnalisée à l'accession… le gouvernement souhaite aujourd’hui remettre à plat ces différents coups de pouce. Revue de détail des dispositifs existants.

Réformer avec quels objectifs ?

Le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, a entamé une « réflexion ambitieuse » sur le devenir des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété. La réforme qu’il souhaite engager vise un double objectif :
- aider toujours davantage les ménages à devenir propriétaires de leur logement, - recentrer les aides sur les ménages aux revenus moyens en améliorant leur solvabilité, c'est-à-dire leur capacité à rembourser leur emprunt.

A retenir : acheter son logement le plus tôt possible constitue l’un des meilleurs outils de préparation à la retraite. Aujourd’hui, 57 % des Français sont propriétaires*.

A quoi peut-on s’attendre ?

Le gouvernement envisage donc une simplification des aides. En bref, il s’agirait de regrouper certains dispositifs et d’en supprimer d’autres. Selon leur situation, les ménages souhaitant acheter leur logement pour la 1e fois peuvent aujourd’hui accéder à pas moins de 5 dispositifs.

Le nouveau prêt à taux zéro permet de bénéficier sous conditions d’un prêt dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat. Il devrait être reconduit.
Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt vous permet sous conditions de déduire 30 % des intérêts la 1e année et 15 % les 4 années suivantes. Lancé en 2008, il vient de faire l’objet d’une modification dans le cadre de la loi de finances 2010. Il pourrait être transformé en une aide forfaitaire directement versée au moment de l’achat. Elle vous permettrait ainsi d’augmenter votre capacité d’acquisition.
Le Plan Epargne Logement (PEL) vous permet de vous constituer une épargne dédiée à votre projet immobilier dans un cadre fiscal favorable. La prime versée par l’Etat au moment de l’achat n’est pas prise en compte par les banques, ce que regrette le gouvernement, qui souhaite donc le réformer.
L’APL Accession à la propriété est versée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) aux foyers les plus modestes ayant souscrit un prêt à l’accession sociale (PAS) ou un prêt conventionné (PC) pour financer la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien. Son montant est recalculé chaque année selon leurs revenus.
Le Pass-Foncier est dédié aux foyers les plus modestes ne disposant pas d’apport personnel. Il leur permet de déconnecter l’achat du terrain de celui du bâti, leur remboursement étant différé. Il doit disparaître à la fin de l’année mais sera peut-être conservé sous une forme différente.

La refonte des aides à l’accession à la propriété devrait figurer dans le prochain projet de loi de finances. Objectif : que le nouveau dispositif soit applicable dès le début de l’année 2011.

* INSEE, novembre 2008.

Plus-values immobilières : appréciation du seuil d'exonération de 15 000 €

Tue, 11 May 2010 00:00:00 GMT

L'instruction fiscale, en date du 22 avril 2010 et publiée au bulletin officiel des impôts le 10 mai 2010, précise les nouvelles modalités d'appréciation du seuil de 15 000 € en cas de cession de biens indivis ou de droits démembrés détenus en indivision. Rappelons que concernant les plus-values immobilières des particuliers, les cessions sont exonérées lorsque leur montant est inférieur à 15 000 €.

Crédits immobiliers : les banques continuent à baisser leurs taux

Fri, 07 May 2010 00:00:00 GMT

En mai, pour le 3e mois consécutif, les banques continuent à revoir à la baisse leurs taux en matière de crédit immobilier, les ramenant ainsi à un niveau historiquement bas, selon Meilleurtaux.com.
70 % de ses banques partenaires ont baissé leur taux de crédit de 0,11 % en moyenne.
Certaines banques proposent ainsi un taux fixe de 3,35 % pour un crédit sur 15 ans, un niveau jamais atteint depuis avril 2006. Les taux fixes moyens constatés sur 15, 20, 25 et 30 ans sont respectivement à 3,45 %, 3,60 %, 3,65 % et 4,15 %.
Les particuliers profitent par conséquent de cette situation. Meilleurtaux.com constate en effet une hausse de 10 % de la demande de crédit au 1er trimestre 2010 par rapport à la même période en 2009.

L'attrait pour l'accession à la propriété s'est confirmé entre 2002 et 2006

Wed, 05 May 2010 00:00:00 GMT

"Entre 2002 et 2006, plus de 600 000 ménages ont acheté chaque année leur résidence principale, alors qu'ils étaient près de 550 000 entre 1997 et 2001. C'est un tiers de plus qu'au cours des années 1980 et qu'au début des années 1990".
Tel est le premier constat d'une étude de l'INSEE, publiée ce matin, sur l'accession à la propriété dans les années 2000. Sur ce volume global, le nombre de primo-accédants est passé de 462 000 à 516 000.
Dans le neuf comme dans l'ancien, acquisition rime le plus souvent avec achat de maison : 70 % des achats immobiliers effectués entre 2002 et 2006 se sont portés sur des maisons individuelles, une proportion toutefois en légère baisse par rapport aux années précédentes.
Enfin, l'achat immobilier pour une résidence principale représente en moyenne 4,2 années de revenu entre 2002 et 2006, contre 3,1 ans entre 1997 et 2001.

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Crédit immobilier : l'Observatoire Crédit Logement / CSA indique une nouvelle baisse des taux

Wed, 05 May 2010 00:00:00 GMT

En avril, les taux des crédits immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis en moyenne à 3,48 %, contre 3,60 % en mars.
"Par cette baisse, les établissements de crédit soutiennent un marché immobilier toujours difficile, notamment en raison de la montée du chômage qui paralyse la demande et d'une sortie trop lente du blocage du marché de la revente. Cette baisse des taux a donc fait plus pour le rétablissement de la solvabilité de la demande que la baisse des prix", indique l'Observatoire du financement des marchés résidentiels (Crédit Logement / CSA) dans sa dernière note de conjoncture.
94.3 % de la production de prêts a été réalisée à un taux inférieur à 4 % (contre 65,2 % au 4ème trimestre 2009 et 4,6 % en 2008).

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La baisse des taux des crédits immobiliers marque le pas

Tue, 04 May 2010 00:00:00 GMT

"Après plusieurs mois de baisse très marquée et continue, les taux fixes des crédits aux particuliers n'ont plus subi de variations importantes dans le courant du mois d'avril", constate le courtier Empruntis.com dans sa dernière note de conjoncture.
Seules les durées phares (15, 20 et 25 ans) enregistrent de très légers mouvements baissiers de l'ordre de -0,05 %. Les taux moyens se situent donc aujourd'hui respectivement à 3,60 % sur 15 ans, 3,75 % sur 20 ans et 3,95 % sur 25 ans.
Les taux réservés aux meilleurs dossiers se stabilisent également à des niveaux exceptionnellement bas : 3,35 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans.
Pour Empruntis, le statu-quo reste "la solution la plus crédible pour les deux mois à venir".

Les impôts locaux en 2010 : hausse moyenne de 2,8 % dans les grandes villes

Mon, 03 May 2010 00:00:00 GMT

Les impôts locaux vont augmenter de 2,8 % en 2010 dans les grandes villes, contre +5,1 % en 2009. C'est ce que révèle ce matin le quotidien "Les Echos" sur la base d'une analyse des taux de fiscalité 2010 votés dans les 41 plus grandes villes (+ de 100 000 habitants).
Parmi les plus fortes hausses, on peut citer les villes de Montreuil, Argenteuil, Paris, Perpignan et Rouen où les impôts locaux progressent entre 8 et 10,3 %.
Hormis ces cas extrêmes, les taux d'imposition sont les mêmes que l'an dernier dans près de la moitié des grandes villes.
En ce qui concerne la taxe d'habitation, c'est à Strasbourg (+9,4 %), Paris (+9,3 %) et Montreuil (+8,7 %) que l'on constate les plus fortes hausses. Pour la taxe foncière, Montreuil (+ 11 %), Paris (+8,4 %), Saint-Denis et Argenteuil (+7,9 %) subissent les hausses les plus élevées.

Immobilier en Ile-de-France : une remontée des prix liée à une meilleure solvabilité de la demande

Wed, 28 Apr 2010 00:00:00 GMT

Les mois de janvier et de février 2010 ont été marqués par la poursuite du redressement des prix de l'immobilier ancien en Ile-de-France. Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires indiquent une hausse de 1,2 % à fin février par rapport à novembre 2009.
"Les professionnels de l'immobilier et les notaires constatent tous un phénomène assez paradoxal : le nombre de biens mis en vente est resté inférieur à ce qui est habituellement constaté, mais les biens proposés à la vente trouvent vite des acquéreurs", indique la Chambre des notaires de Paris.
"Le besoin de logement et la volonté de devenir propriétaire restant fortes, la crise semblant maîtrisée dans ses aspects les plus spectaculaires, le marché de l'immobilier est reparti de l'avant, d'autant qu'il souffre notamment en Ile-de-France d'une profonde et structurelle pénurie de produits.

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Taxe foncière et risques technologiques : modification des taux d'exonération

Wed, 28 Apr 2010 00:00:00 GMT

Les collectivités territoriales peuvent instituer une exonération partielle de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des constructions affectées à l'habitation achevées antérieurement à la mise en place d'un plan de prévention des risques technologiques et situées dans le périmètre d'exposition aux risques prévu par ce plan. Jusqu'à maintenant, cette exonération était accordée à concurrence de 25 % ou 50 % sur délibération des collectivités locales.
L'administration fiscale rappelle dans une instruction (6C-3-10) que la loi de finances pour 2010 a ramené les taux d'exonération à 15 % ou 30 %, mais ces taux peuvent être majorés (de 15 ou 30 points) en fonction du niveau de risque encouru (selon des dispositions prévues au code de l'Urbanisme).
Sauf cas de délibération anticipée prise avant le 01.10.2009, cette modification s'appliquera aux impositions établies au titre de l'année 2011.

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La demande de logements neufs diminue fortement en avril

Mon, 26 Apr 2010 00:00:00 GMT

La demande de logements neufs à acheter diminue nettement en avril (- 33 % après + 16 % en janvier 2010) et rejoint sa moyenne de longue période (- 32 % depuis 1991), selon l'enquête trimestrielle de conjoncture immobilière publiée par l'Insee.
En revanche, pour les logements destinés à la location, la demande progresse à nouveau, soit + 16 % (après + 4 % en janvier).
Par ailleurs, les entrepreneurs prévoient une hausse des mises en chantier de logements. Les promoteurs sont moins nombreux à indiquer une baisse de leur stock d'invendus ce trimestre et selon eux, les prix des logements neufs continuent de baisser, au même rythme qu'au trimestre précédent. L'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf diminue, selon l'institut.
L'enquête précise enfin que dans les prochains mois, les moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs seraient inférieurs à leur moyenne de longue période (- 28 %, contre une moyenne de - 19 %).

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Assurance emprunteur : le projet de loi de Christine Lagarde jugé attractif

Thu, 22 Apr 2010 00:00:00 GMT

Selon un sondage Ifop pour le compte du comparateur Hyperassur, 71 % des Français déclarent que les dispositions prévues dans le projet de loi de réforme du crédit, actuellement en discussion au Parlement, va changer leur démarche d'achat s'agissant des assurances de prêts.
58 % d'entre eux sont ainsi bien décidés à faire jouer la concurrence avant de souscrire une assurance emprunteur.
Seuls 7 % des futurs acheteurs estiment que le montant de l'assurance emprunteur est trop faible pour s'en préoccuper et ne changeront pas leur comportement.

L'étude révèle l'ignorance des candidats à l'emprunt sur la délégation d'assurance. Près de 8 personnes sur 10 qui ont déjà acheté un bien immobilier n'avaient effectué aucune recherche sur l'assurance emprunteur et 42 % ignoraient qu'ils avaient la possibilité de souscrire leur assurance emprunteur ailleurs qu'auprès de leur organisme de prêt.
Une méconnaissance encore plus importante chez les primo-accédants.

Le bonus-malus vert pour les transactions immobilières refait surface

Thu, 22 Apr 2010 00:00:00 GMT

Le secrétaire d'Etat au logement a relancé la question de l'instauration d'un bonus-malus appliqué lors de la vente de logements, idée déjà émise en 2008 par Jean-Louis Borloo.
La semaine dernière, Benoist Apparu a annoncé qu'il mettait à l'étude "un bonus sur les transactions immobilières " vertes", pour donner un avantage compétitif aux logements "verts" sur le marché immobilier".
En pratique, selon "Les Échos" de ce matin, le gouvernement serait à la recherche de solutions ou de mesures incitatives peu contraignantes. Dans un premier temps, d'ici à la fin de l'année, il pourrait être décidé que les annonces de vente ou de location comportent obligatoirement une mention sur le classement du bien au regard de sa performance énergétique.

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Immobilier : les prix continuent d'augmenter à Paris

Wed, 21 Apr 2010 00:00:00 GMT

Les prix de l'immobilier à Paris ont augmenté en moyenne de 1,5 % durant le mois de mars 2010 alors qu'ils avaient déjà progressé de 0,6 % en février, selon le dernier baromètre de MeilleursAgents.com. Sur un an, la hausse des prix est de 9 %. La hausse est toujours plus importante sur les petites surfaces (studios et 2 pièces). "A moins de 300 000 euros avec des taux d'intérêt très bas, ces biens sont perçus comme des valeurs refuges", indique le courtier.

En Ile-de-France, la situation est globalement plus stable. Les prix évoluent moins vite et ne sont pas contaminés par les hausses parisiennes sauf dans quelques villes des Hauts-de-Seine ou des Yvelines ou pour des biens de grande qualité.

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Les impôts locaux en 2010 : hausse moyenne de 2,8 % dans les grandes villes

Mon, 19 Apr 2010 00:00:00 GMT

Parmi les plus fortes hausses, on peut citer les villes de Montreuil, Argenteuil, Paris, Perpignan et Rouen où les impôts locaux progressent entre 8 et 10,3 %. Hormis ces cas extrêmes, les taux d'imposition sont les mêmes que l'an dernier dans près de la moitié des grandes villes.

En ce qui concerne la taxe d'habitation, c'est à Strasbourg (+ 9,4 %), Paris (+ 9,3 %) et Montreuil (+ 8,7 %) que l'on constate les plus fortes hausses. Pour la taxe foncière, Montreuil (+ 11 %), Paris (+ 8,4 %), Saint-Denis et Argenteuil (+ 7,9 %) subissent les hausses les plus élevées.

Les Français plus fourmis que jamais !

Fri, 09 Apr 2010 00:00:00 GMT

Le taux d’épargne des Français a progressé de près de 2 points en l’espace d’un an. Comment expliquer cette hausse ? Quels sont les produits d’épargne favoris des Français ?

Un niveau d’épargne historique

Les Français ont épargné 17,1 % de leurs revenus au 3e trimestre 2009 contre 15,3 % en 2008(1). Un niveau que l’on n’avait plus vu depuis 2002. Même au-delà, il faut remonter au 1er trimestre 1983 pour retrouver de tels niveaux. Résultat : la France est le pays du monde où les ménages épargnent le plus par rapport à leurs revenus, loin devant la Chine, pourtant considérée comme un champion en la matière(2).

Par ailleurs, les Français se sont davantage tournés vers l’épargne de précaution et ont placé leur argent sur des supports peu risqués (obligations en direct, fonds en euros des contrats d’assurance vie, Livret A).

Morosité du marché de l’emploi, craintes sur l’inflation et inquiétudes sur les retraites… les Français ont de multiples raisons d’épargner toujours davantage. Par ailleurs, certaines mesures gouvernementales comme la suppression du 2e et 3e tiers provisionnel de l’impôt sur le revenu pour les foyers les moins imposés peuvent également expliquer cette augmentation du niveau d’épargne.

L’assurance vie tire son épingle du jeu

L’assurance vie a drainé 80 % de l’épargne financière des ménages en 2009. Ces derniers ont en effet versé 137,5 Mds € sur leurs contrats. Un chiffre en progression de 12 % sur un an.
Au total, la collecte nette en assurance vie(3) représente 51,1 Mds €, soit une progression de 80 % en 1 an.

Au global, l’assurance vie représente 51 % du montant total de l’épargne financière de moyen et long termes des ménages.
Privilégiant la prudence, ces derniers ont effectué 87 % de leurs versements sur des supports en euros.

Et le Livret A ?
Plébiscité en 2008, le Livret A souffre d’une baisse constante de son taux de rémunération net (1,25 % depuis août 2009). Les ménages y ont toutefois déposé 16,57 Mds € en 2009, soit une hausse de 56 % en un an(4).

1 Source : INSEE.
2 Source : Etude du Crédit Suisse, 12 janvier 2010.
3 La collecte nette représente les cotisations des assurés moins les prestations qui leur sont effectivement versées.
4 Source : Caisse des Dépôts et Consignations.

Vendre un bien immobilier en direct

Fri, 09 Apr 2010 00:00:00 GMT

Vous pensez peut-être qu’il est indispensable ou presque de passer par une agence pour vendre un bien immobilier. Cela pourrait être cependant plus simple que ce que vous pensez ! Grâce à Internet et avec l’aide de votre notaire, la vente de particulier à particulier peut s’avérer une solution judicieuse… et fructueuse.

La vente en direct : une source d’économies

En vendant votre bien en direct, vous ferez économiser à votre acheteur, une commission d’agence élevée dépendant du montant de la transaction. Si vous mettez par exemple en vente une maison à 260 000 €, vous réalisez une économie directe représentant entre 13 000 € et 20 000 € qui ne sera pas à rajouter au prix d’achat pour votre vendeur. Votre bien en devient tout de suite plus attrayant !

Comment bien vendre de particulier à particulier ?

En vous organisant bien, la vente en direct ne vous demandera pas un investissement de temps plus important qu’en faisant appel à une agence.

Fixez intelligemment votre prix de vente

Pour l’estimer, étudiez le prix effectif des biens similaires vendus dans le secteur. Il peut être utile de consulter les statistiques publiques, notamment celles des notaires. Elles vous donneront une bonne indication du prix du marché.

Ensuite, réajustez ce prix en tenant compte des atouts (ou des points peut-être moins positifs) de votre bien : exposition, jardin, proximité des commerces, bruit, vue, etc. Si besoin, utilisez un logiciel en ligne pour estimer le prix de vente de votre bien immobilier.

Ce prix de mise en vente sera à comparer au prix de revient de votre bien, qui inclut : le prix d'achat + les frais de notaire + le coût des éventuels travaux. En vendant à ce prix, vous êtes sûr de ne pas perdre d'argent.

Passez une annonce sur Internet

Grâce à Internet, vous pouvez diffuser une annonce aussi efficacement qu’une agence immobilière. Il existe de nombreux sites d'annonces qui, contre quelques euros, augmentent la visibilité de votre bien en France, mais aussi à l'étranger.
Pensez simplement à joindre des photos de votre logement (intérieur et extérieur) et un descriptif précis. Les acheteurs effectueront ainsi un 1er tri avant même de se rendre sur place, ce qui vous permettra de gagner du temps en évitant les visites inutiles.

Faîtes-vous aider par votre notaire

Il est vivement recommandé de consulter votre notaire avant la signature du compromis de vente. Ce dernier saura vous conseiller sur le montant de la transaction, vos droits et obligations en tant que vendeur, etc.
Il vous apportera également toutes les garanties nécessaires au bon déroulement de la vente de votre bien. Par ailleurs, sa présence est obligatoire pendant la signature de la vente, car il est le seul habilité à l’authentifier. Votre notaire, ainsi que celui de l'acquéreur, peuvent être présents tous les 2 lors de la signature. Ils se partageront alors les honoraires de la vente.

La colocation : un réel plus pour les bailleurs

Mon, 01 Mar 2010 00:00:00 GMT

Bien qu’elle ait parfois mauvaise presse auprès des bailleurs, la colocation peut être une solution intéressante pour vous protéger du risque de loyers impayés. Explications.

Penser à mentionner une clause de solidarité dans le bail

Dans le cadre d'une colocation, chacun des colocataires s'engage à entretenir le logement loué, à en user paisiblement et à en payer le loyer. Le contrat de bail doit ainsi préciser le nom de tous les colocataires et être signé par chacun d'eux.

Pour vous prémunir contre les risques d’impayés, vous avez tout intérêt à insérer dans votre contrat de bail une clause de solidarité. Si elle n’est pas obligatoire, elle est vivement conseillée. Elle représente une réelle garantie de paiement.

Pour l’insérer au contrat de colocation, ajoutez-y une clause intitulée « Solidarité et indivisibilité ». Vous y mentionnerez ensuite que les « colocataires indivisibles et solidaires » sont tenus à votre égard du paiement des loyers, charges, etc.

Une protection efficace

La clause de solidarité rend vos colocataires solidaires du paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail. Elle est valable pour tous les renouvellements de bail par reconduction tacite.

Solidarité de paiement

Si l'un des occupants de votre bien immobilier ne paie pas sa quote-part du loyer et des charges, les autres colocataires sont tenus de régler sa part.
La clause de solidarité vous permet également de solliciter la condamnation d'un seul des colocataires pour le tout.
De même, si l'un des colocataires donne congé, il restera solidaire du paiement du loyer jusqu'au terme du bail, même s'il a quitté les lieux. Ce colocataire partant sera garant des colocataires restants, le plus souvent pendant un an.

Solidarité de réparation

Par ailleurs, si l’un des colocataires ne participe pas au financement des réparations effectuées suite à des dégradations commises, les autres colocataires sont tenus de régler sa part.

Que faire en cas de départ ou de remplacement de l’un des colocataires ?

En cas de départ d'un des colocataires, ou en cas de substitution de colocataire, vous pouvez :
- soit poursuivre le bail (impliquant la signature d’un avenant au bail),
- soit résilier le bail pour rupture de la solidarité.

Ce qui change pour mon patrimoine immobilier en 2010

Thu, 21 Jan 2010 00:00:00 GMT

Depuis le 1er janvier 2010, de nombreuses mesures favorables à l’environnement sont entrées en vigueur dans l’immobilier. Le point sur ces changements.

Résidence principale : des crédits d’impôt redessinés
Pour les logements anciens, rien ne change. Si vous achetez un logement ancien à crédit à titre de résidence principale en 2010, vous pourrez déduire :
- 40 % du montant de vos intérêts d’emprunt la 1ère année, dans la limite de 3 500 € si vous vivez seul, 7 000 € si vous vivez en couple, et 500 € supplémentaires pour chacun de vos enfants à charge,
- 20 % les 4 années suivantes.

En revanche, pour les logements neufs, le dispositif est recentré sur les biens immobiliers respectueux de l’environnement. Si vous achetez un logement neuf à crédit à titre de résidence principale en 2010, vous pourrez déduire :
- 30 % du montant de vos intérêts d’emprunt la 1ère année (contre 40 % en 2009) dans la limite de 3 500 € si vous vivez seul, 7 000 € si vous vivez en couple, et 500 € supplémentaires pour chacun de vos enfants à charge,
- 15 % les 4 années suivantes (contre 20 % en 2009).
Si le bien que vous achetez répond aux normes BBC (Basse Consommation Energétique), vous pourrez déduire 40 % des intérêts d'emprunt pendant 7 ans.

Le prêt à taux zéro (PTZ) prolongé
En 2010, les ménages à faibles revenus pourront continuer à bénéficier du PTZ pour acquérir un logement neuf. Le plafond des prêts accordés avant le 30 juin 2010 est maintenu à 65 100 €. Il sera ensuite réduit à 48 875 € pour les prêts contractés du 1er juillet au 31 décembre 2010.

Investissement locatif : profitez de la loi Scellier en 2010
Vous envisagez d’acheter un logement en vue de le louer ?
Depuis le 1er janvier 2010, les dispositifs Borloo et Robien sont remplacés par la loi Scellier, introduite le 1er janvier 2009.

Le dispositif Scellier vous permet, si vous faites l’acquisition d’un logement neuf en 2010 en vue de le louer, de déduire 25 % du montant de votre achat pendant 9 ans, dans la limite de 300 000 €.

En revanche, dès 2011, cette réduction d’impôt diminuera si vous faites l’acquisition d’un logement ne répondant pas aux normes BBC (bâtiment basse consommation). Vous ne pourrez plus déduire que 15 % du montant de votre achat en 2011, 10 % en 2012 et 0 % en 2013.

Quelques clés pour renégocier mon loyer à la baisse

Thu, 07 Jan 2010 00:00:00 GMT

Bonne nouvelle pour les locataires : l’indice de référence des loyers (IRL) est en baisse ! En clair, le prix de la location est en baisse. Alors si vous êtes locataire, voici quelques conseils pour (re)négocier votre loyer à la baisse en 2010.

Les loyers baissent : profitez-en !

Pour la 1ère fois depuis 10 ans, les loyers ont reculé en France de 0,8 %* en moyenne depuis le début 2009. Seuls font exception à la règle les studios et T1, et certaines villes comme Lyon, Nantes ou Nice.
Pour tirer profit de cette nouvelle donne, 2 solutions s’offrent à vous : déménager ou demander à votre bailleur de baisser le prix de votre loyer.

Deux conditions principales doivent être remplies pour que vous puissiez demander une baisse de votre loyer à votre bailleur :
- votre bail doit avoir été signé à une période où l’indice de référence des loyers (IRL) était supérieur au taux actuel,
- votre demande doit parvenir à votre bailleur entre le 9ème et le 6ème mois précédant l’expiration de votre bail de 3 ans si aucune clause de révision de loyer n’est mentionnée dans votre bail.

Quelques pistes pour négocier son loyer à la baisse

Rien n’oblige votre propriétaire à diminuer spontanément votre loyer. C’est à vous qu’il revient, si vous le souhaitez, de reprendre votre bail et d’écrire à votre bailleur. Voici comment procéder.

• Comparez le tarif de votre loyer au marché actuel
Commencez par vous renseigner sur les prix des loyers en vigueur dans votre ville et votre quartier, en menant par exemple l’enquête auprès d’agences immobilières, sur internet, en feuilletant les petites annonces, etc.

Vous pourrez ensuite faire part de ce constat à votre propriétaire en lui démontrant la baisse continue et durable des loyers dans votre ville. Objectif : lui prouver que votre loyer est désormais trop élevé par rapport aux offres récentes à prestations équivalentes.

• Suggérez un nouveau montant de loyer
Indiquez à votre bailleur un nouveau prix correspondant au prix actuel du marché. Dites pas exemple « J’estime que XXX euros par mois, charges comprises, pour un XXX pièces de XXX m2 situé XXX correspond au prix actuel du marché. »

• Envisagez de partir si le loyer n’est pas revu à la baisse
Expliquez que si votre loyer n’est pas revu à la baisse, vous pourriez envisager de changer de domicile pour vous orienter vers une location en adéquation avec le prix actuel du marché.
Votre propriétaire pourra dans ce cas préférer réduire le prix de votre location plutôt que de vous voir partir, notamment si vous payez régulièrement votre loyer et que vous êtes en bons termes.

* Source : étude de l’observatoire des loyers Clameur réalisée en septembre 2009 : « Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux »

Marché immobilier : à quoi puis-je m’attendre en 2010 ?

Thu, 07 Jan 2010 00:00:00 GMT

En ce début d’année 2010, les taux d’intérêt d’emprunt sont très bas. Les prix de l’immobilier ont également baissé l’année dernière. Dans ce contexte, à quoi faut-il s’attendre pour 2010 ? Voici quelques éléments pour vous permettre d’y voir un peu plus clair.

Fin 2009 : un marché dans le creux de la vague

• Un plancher atteint pour les taux d’intérêt ?

Entre novembre 2008 et novembre 2009, les taux de crédit immobilier sont passés de 5,15 % à 3,77 %*. Il s’agit notamment d’une très bonne nouvelle pour tous les primoaccédants, c'est-à-dire pour toutes les personnes qui souhaitent acheter leur résidence principale pour la 1ère fois.

• Une baisse générale des prix en 2009

Les prix dans le neuf comme dans l’ancien ont reculé de 5 % en moyenne sur l’année 2009**. On observe toutefois un changement net de tendance à la fin 2009.
Dans sa dernière note de conjoncture portant sur le 3ème trimestre de l’année dernière, l’INSEE indique ainsi un rebond des ventes dans le neuf, porté sans doute par le nombre de dispositifs incitatifs (prêt à taux zéro, dispositif Scellier, etc.) ainsi qu’une certaine stabilisation des prix dans l’ancien.

Quelles tendances en 2010 ?

• Des prix qui devraient continuer à baisser…

La tendance à la baisse des prix devrait se poursuivre en 2010. Malgré une santé financière encore bonne, les ménages font face à un environnement économique et social difficile, en particulier sur le marché de l’emploi.
Cette incertitude économique actuelle devrait encore inciter les ménages à la prudence et donc à différer leur projet immobilier et ainsi à faire baisser les prix.

• … et des taux qui devraient commencer à remonter

Les conditions d’emprunt sont actuellement favorables. Les autorités maintiennent délibérément des taux d’intérêt bas pour encourager les ménages à consommer. Toutefois, cette bonne nouvelle doit être tempérée, les établissements prêteurs étant également plus exigeants sur la « qualité » des dossiers de demande de prêt.

Par ailleurs, l’amélioration de la situation économique devrait conduire à une remontée progressive des taux afin de contenir les risques d’inflation (hausse générale des prix conduisant à une perte de pouvoir d’achat).
Les taux d’emprunt immobilier fixes et variables devraient donc augmenter sensiblement dès 2010. Leur progression sera toutefois contenue dans la mesure où l’économie a besoin d’être soutenue par des taux bas.

* Source : Observatoire du Crédit Logement / CSA, 2 décembre 2009.
** Source : FNAIM.

Prêt immobilier : les solutions d’assurance

Thu, 26 Nov 2009 00:00:00 GMT

L’assurance emprunteur : 2 possibilités Lorsque vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur qui vous protège en cas de décès, de maladie ou d’accident.

Si vous n’êtes plus en mesure d’assurer les remboursements, l’assurance emprunteur prend le relai. Vous êtes protégé ainsi que la banque qui vous a accordé le prêt. Elle vous proposera d’ailleurs systématiquement une assurance décès-invalidité (voire une assurance perte d’emploi). On parle alors d’assurance « groupe », négociée par votre banque auprès d’un assureur pour l’ensemble de ses clients.

Mais il existe un autre type d’assurance emprunteur : l’assurance individuelle, que vous souscrivez directement auprès de l’assureur de votre choix. On parle dans ce cas d’ « assurance par délégation ».

Pourquoi choisir la délégation d’assurance ?
Choisir un contrat différent du contrat groupe proposé par la banque vise à trouver une assurance à la fois plus complète et plus compétitive. La banque ne peut plus vous imposer son propre contrat « standard », vous pouvez en effet faire jouer la concurrence et négocier un contrat personnalisé qui correspond à :
- vos attentes (garanties et exclusions),
- votre situation (âge, situation professionnelle, état de santé…).

Demander la délégation d’assurance emprunteur à votre établissement prêteur ne diminue en aucun cas vos chances d’obtenir le prêt !

Un choix à la fois plus libre et plus facile
Depuis juillet 2009, les banques et les assureurs remettent à leur client une fiche d’information standardisée. Ce document détaille le coût de l’assurance emprunteur et la couverture précise des événements garantis (décès, invalidité ou chômage de longue durée). Il vous permet ainsi de comparer plus facilement différentes offres.

Vous pouvez également demander à renégocier votre crédit immobilier avec délégation d’assurance. Pensez donc à vérifier les différentes dates d’anniversaire auxquelles vous pouvez demander une révision de vos conditions d’emprunt. Seule condition : que le contrat choisi apporte des garanties au moins équivalentes à l’assurance groupe proposée avec l’offre de crédit.

Le nouveau prêt à taux zéro reconduit

Mon, 02 Nov 2009 00:00:00 GMT

Si vous souhaitez accéder à la propriété et acheter votre résidence principale, vous pourrez peut-être bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ). Ce dispositif d’aide qui devait s’achever à la fin 2009 sera finalement prolongé jusqu'au 31 décembre 2012. Une bonne nouvelle donc pour tous ceux qui accèdent à la propriété pour la 1ère fois. D’autant qu’il est encore prévu une majoration du PTZ pour les acquisitions dans le neuf…

Le PTZ prolongé jusqu’à fin 2012

Que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien, vous pourrez peut-être bénéficier du PTZ jusqu’au 31 décembre 2012 si vous :
- accédez à la propriété pour la 1ère fois,
- achetez le logement et l’habitez à titre de résidence principale au moins 8 mois dans l’année,
- disposez de ressources inférieures à un plafond variant selon la localisation de votre logement.

Quels plafonds de ressource ?
Nombre de personnes constituant votre foyer fiscal	Zone A*	Zone B ou C*
1	31 250 €	23 688 €
2	43 750 €	31 588 €
3	50 000 €	36 538 €
4	56 875 €	40 488 €
5 ou plus	64 875 €	44 425 €

Majoration du PTZ dans le neuf reconduite jusqu’à fin 2010

La majoration du PTZ dans le neuf dans le cadre du régime standard (c’est à dire sans respect des normes BBC) est maintenue uniquement jusqu'en 2010. Son montant est dégressif :
- si vous empruntez entre le 1er janvier et le 30 juin 2010, vous bénéficierez d’un doublement du montant du PTZ,
- si vous empruntez entre le 1er juillet et le 31 décembre 2010, vous ne bénéficierez « plus que » d’une majoration de 50 % du PTZ.

Achat dans le neuf : quel montant emprunter ?
Nombre de personnes constituant votre foyer fiscal	Zone A*	Zone B**	Zone C***
1	32 100 €	26 400 €	20 700 €
2	45 000 €	37 950 €	30 900 €
3	50 100 €	42 900 €	35 700 €
4	55 050 €	47 700 €	40 350 €
5	60 150 €	52 650 €	45 000 €
6 et plus	65 100 €	57 450 €	49 650 €

* Zone A : Grande agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français.
** Zone B : Île-de-France (hors zone A), villes de plus de 50 000 habitants.
*** Zone C : le reste du territoire français.

Majoration supplémentaire dans le neuf en cas de haute performance énergétique dès le 1er décembre 2009

Dès le 1er décembre 2009, il sera possible de bénéficier d’une majoration supplémentaire en cas de construction ou d’achat d’un logement neuf répondant aux normes BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation).
Le montant de cette majoration atteindra :
- 15 000 € pour les logements destinés à accueillir 3 personnes et moins,
- 20 000 € pour les logements destinés à accueillir 4 personnes et plus.

Immobilier : le pire est passé – La Tribune

Fri, 16 Oct 2009 00:00:00 GMT

La crise que traverse le secteur immobilier depuis la mi-2008 est singulière. Le retournement du marché a été rapide, ample et profond. Paradoxalement, cette dépression sera peut-être plus facile à surmonter que ne l'avait été la précédente crise de 1991-1993.

Sophie Sanchez
Journaliste immobilier
La Tribune

La crise immobilière qui secoue la France depuis le printemps 2008, soit bien avant la faillite le 15 septembre 2008 de la banque américaine Lehman Brothers, semble s’être apaisée. Non que l'on puisse, loin de là, parler déjà d'une reprise. Mais la situation est moins dégradée qu'elle ne l'était au plus fort de la tourmente - autrement dit entre octobre 2008 et février 2009.

A la fin de l’hiver, plus de la moitié des offices notariaux en Ile-de-France étaient déficitaires. A la fin août 2009, ce chiffre était tombé à 7 %. La production de crédits immobiliers aux ménages qui avait plongé de 22,4 % au premier trimestre puis de 25 % au deuxième (corrigée de l’évolution des prix), n’était plus en recul « que » de 22,6 % au troisième. La Chambre des notaires de Paris Ile-de-France s’attend à une stabilisation des prix sur ce second semestre.

Mais la situation économique reste morose. Les Français ont le sentiment qu’il est difficile d’obtenir un crédit immobilier. Certains n’ont pas conscience que les taux d’intérêt, le loyer de l’argent, sont très attractifs puisqu’ils sont revenus au niveau de 2004. Surtout, la confiance n’est pas revenue. Or l’acquisition d’un logement, qui est bien souvent l’achat le plus exorbitant de toute une vie, n’est pas seulement une question de crédit ou de taux d’intérêt. C’est d’abord une question de confiance dans l’avenir.
On ne pourra à cet égard parler de reprise que lorsque le marché des propriétaires qui revendent pour acheter bien souvent un logement plus grand et plus confortable, un des piliers de l’immobilier, aura redémarré.

Investir sans risque dans le cadre du dispositif Scellier

Fri, 25 Sep 2009 00:00:00 GMT

Acheter un bien immobilier dans le cadre du dispositif Scellier peut être intéressant à condition de choisir avec soin sa localisation. C’est ce que nous rappelle une récente étude, qui met en garde les investisseurs contre les zones « à risque ». Comme pour tout investissement locatif, il ne faut pas oublier que l’on achète un logement et non un avantage fiscal !

L’immobilier locatif et le risque de vacance
Réaliser un investissement locatif dans le cadre d’un dispositif fiscal est une solution très prisée par les Français. Le tout récent dispositif Scellier connaît d’ailleurs un succès important. Il aurait ainsi concerné plus de 60 % des acquisitions immobilières dans le neuf au 1er trimestre 2009* !

Toutefois, comme pour tout investissement locatif, il est indispensable de vérifier l’existence d’une réelle demande locative dans la zone où est situé le bien. Un achat imprudent ou précipité peut rapidement devenir un fardeau financier. Non loué, le bien ne donne pas droit à l’avantage fiscal, et les échéances du prêt ne sont pas compensées par le versement des loyers…

Le zonage des régions éligibles au dispositif Scellier a été défini en mai par le ministère du Logement. Il devait permettre d’éviter des déconvenues observées par le passé dans le cadre par exemple du dispositif Robien. Ce zonage indique par ordre décroissant (zones A, B1 et B2) l’existence d’une demande locative. A l’inverse, les zones C indiquent une absence de demande réelle.

Le dispositif Scellier : maintenant une carte des risques !
Dans les faits, certaines zones éligibles ne présenteraient pas la demande locative indiquée par le zonage du ministère du Logement. Une 60aine d'agglomérations éligibles au dispositif Scellier afficheraient en réalité une demande locative nulle ou insuffisante. La grande majorité de ces villes « à risque » se situent en zone B2 (là où les besoins sont effectivement reconnus comme moins importants). Toutefois, 10 % environ sont en zone B1, là où les investisseurs peuvent penser investir en toute sécurité.

Par ailleurs, les investisseurs sont invités à la prudence concernant les rendements prévisionnels affichés par certains promoteurs. Ils sont parfois irréalistes là où les plafonds de loyers du régime Scellier sont supérieurs aux loyers moyens de marché de la région concernée.

* Source : Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC).

Ce qui change pour les copropriétés en 2009

Tue, 25 Aug 2009 00:00:00 GMT

Mise aux normes des ascenseurs, honoraires du syndic, vente de parkings, loge du gardien… le fonctionnement de la copropriété a fait récemment l’objet de quelques aménagements législatifs.

Les principales mesures de la loi Boutin sur la copropriété

Mise aux normes des ascenseurs
Vous avez désormais jusqu’en 2021 pour mettre aux normes vos ascenseurs, contre 2018 auparavant.

Encadrement des honoraires du syndic
Seuls les travaux réalisés hors budget prévisionnel pourront faire l’objet d’honoraires spécifiques de la part du syndic.
En revanche, pour les travaux compris dans le budget prévisionnel, le montant des honoraires du syndic sera voté au moment de l’assemblée générale.
Grâce à cette nouvelle mesure, vous pourrez négocier les honoraires du syndicat en fonction de l’ampleur des travaux.

Poste du gardien
Dorénavant, vous pouvez supprimer le poste de gardien et vendre sa loge à condition que :
- cette décision soit prise à la double majorité des copropriétaires (et non à l’unanimité comme auparavant),
- vous respectiez la nature de l’immeuble (l’absence de gardien nuirait par exemple à un immeuble de standing),
- vous ne modifiez pas les règles d’utilisation des parties privatives.

Impayés
Si les impayés de votre copropriété atteignent 25 % de son budget prévisionnel et des dépenses hors budget, le syndic peut alors demander au tribunal de grande instance de faire nommer un administrateur.
Ce dernier sera en charge de rédiger un rapport sur la situation financière du syndic des copropriétaires et l’état de l’immeuble. Il formulera alors des propositions pour recouvrer un équilibre financier.

Lutte contre les incendies
D’ici 5 ans, vous devrez obligatoirement installer un DAAF (Détecteur Autonome Avertisseur de Fumée) dans votre logement. Si vous louez ce dernier, c’est à votre locataire qu’incombera cette obligation.

Droit de préemption sur les parkings
Si l’un de vos copropriétaires vend un parking, vous avez la priorité pendant 2 mois pour vous en porter acquéreur.
Dès qu’il a connaissance de la vente d’une place de parking, votre syndic doit désormais vous en tenir informés.

Les propositions de l’Association des responsables de copropriété (ARC)
L’ARC a récemment proposé de nouveaux aménagements visant à améliorer la relation entre syndics et copropriétés, notamment :
- la mise en place d’un Ordre des syndics,
- la création obligatoire d’un fonds et d’un plan pluriannuel de travaux dans chaque copropriété pour améliorer la gestion financière des travaux d’entretien et de rénovation,
- la possibilité, pour le conseil syndical, de se faire voter une délégation de pouvoirs concernant les petits travaux et le suivi des contrats de prestation.